建物状況調査（インスペクション）とは？

2018年4月に改正宅地建物取引業法（以下宅建業法）が施行され、宅地建物取引業者（以下宅建業者）に対して、中古住宅の「建物状況調査（インスペクション）」についての住宅購入者への説明が義務化されました。では、このインスペクションとはどのようなものなのでしょうか。今日は、インスペクションを正しく知ってもらいたいと思います。

インスペクションって何？

そもそも、インスペクションとは「調査」や「検査」といった意味の英語で、不動産用語の「インスペクション」とは「建物状況調査」や「住宅診断」のことを指します。

・宅建業法上のインスペクション

建物状況調査のことをいい、既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士が、第三者の立場で中古住宅の状況を目視や動作確認、聞き取り等で確認し、建物が現時点でどのような状態になっているかをチェックする調査です。建物の構造耐力や雨水の侵入防止についての部分の調査を行い、修繕や改修が必要な個所やそのタイミング、費用の概略などをアドバイスするものです。

国などが用意している様々な住宅取得支援制度に対応しているのは、こちらの建物状況調査のほうで、「既存住宅売買瑕疵保険」の加入基準のベースにもなっています。

・その他

資格に関係なく様々な技術者が行う住宅診断インスペクションがあります。建物をより細かく診断し、何処に不具合あるのか、それが何に起因する可能性があるのか等を把握する為に実施します。建物にどのような不具合が隠れているのか知りたい場合、更にはその後の修繕計画を立てたい場合等に利用できます。

インスペクションの説明義務とは

宅建業法改正での中古住宅のインスペクションの説明義務は、インスペクションを実施しなくてはいけないという意味ではなく、あくまでもインスペクションを実施していた場合にその内容を重要事項として説明する義務でしかありません。調査結果については、売主・買主双方が確認した内容を売買契約書に記載しなければなりません。

中古住宅の販売を行う宅建業者は必ず全ての物件でインスペクションを実施し、買主にその状態を報告しなければいけないというわけではありませんので、そこを理解しておきましょう。

インスペクションの実施については、媒介契約時にインスペクションが行える者をあっせんできるかを示し、売主・買主の意向によってあっせんをする、ということが義務の範囲になります。

インスペクションの種類は３つ

国土交通省が示した指針によると、インスペクションは目的別に3つに分類されます。「既存住宅現況調査」、「既存住宅診断」、「性能向上インスペクション」です。後に行くほど精密な検査を行います。それぞれの特徴はどのようになっているのかみていきましょう。

・既存住宅現況調査（一次的インスペクション）

入居者が日常的な生活を送っていくために問題なく過ごせる住宅であるかを判断します。目視による診断がメインとなっており、時間や費用は軽微です。基礎、外壁等の部位ごとのひび割れなど耐震性や雨漏りなど防水機能の劣化・不具合の有無を目視、計測によって調査します。安全性や日常生活上の支障があると考えられる劣化などの有無を把握するのが目的であり、不具合の原因追求が目的ではありません。

中古住宅の売買時に仲介業者に説明義務が課せられたインスペクションとは、一次的インスペクションです。売買時に求められるのは現況を明らかにすることまでであり、不具合の原因解明や耐震診断は入っていません。

・既存住宅診断（二次的インスペクション）

既存住宅現況調査よりもっと精密な調査を行います。目視だけで状態を判断するのではなく、破壊検査も含め実施します。既存住宅現況調査が、人間でいえば触診など軽微な診断に当たるのに対し、既存住宅診断はレントゲン撮影などを行う精密な診断に該当します。瑕疵の可能性について、より厳密に判断することができます。耐震診断はここに含まれます。精密な審査ですので、費用も時間もかかります。

・性能向上インスペクション（三次的インスペクション）

リフォーム前に、住宅がどこまでのリフォームに耐えられるのかを判断するためのインスペクションです。古い住宅でリフォームやリノベーションを行うと、施工によって躯体にダメージを与える可能性があります。そこで性能向上インスペクションを実施して、どこまでのリフォームができるのかを判断します。劣化の生じている範囲や不具合の原因を把握するために、こちらも破壊検査を行うこともあります。

調査・診断の範囲を理解しましょう

インスペクションを実施済みの中古住宅は、何も調査結果がない中古住宅よりも安心して購入できます。しかし、調査は入居中の物件に対しての目視、非破壊検査が中心です。そのため移動できない家具の部分や見えない構造部分については、調査できません。場合によっては不満の残る調査結果になることがあります。もし、さらに精密な調査・診断を実施したいのであれば、オプション調査を依頼することになります。

築年数が古かったり、状態が不安な物件の場合はこうした調査をすることで、後々のトラブルを避けることができますので、必要があれば前向きに検討することをお勧めします。

まとめ

不動産売買は、売主、買主どちらにとっても生活を左右する大きな取引です。思わぬトラブルを未然に防ぐために、インスペクションは有効な対策といえます。信頼できるホームインスペクションの会社を選び、適切に検査してもらうことで、売主も買主も安心して売買ができるでしょう。